La controvertida norma ja s’ha publicat al BOE i entra en vigor el 26 de maig de 2023
Aquesta llei inclou mesures que pretenen facilitar l’accés a l’habitatge, regular els desnonaments i limitar els preus del lloguer a les “zones tensionades”
La mediàtica Llei 12/2023, de 24 de maig, que regula el dret a l’habitatge ja s’ha publicat al BOE i entra en vigor el dia 26 de maig de 2023. Ha estat una norma molt controvertida i mediàtica a la qual se li han realitzat diverses esmenes, però finalment ha finalitzat la seva tramitació parlamentària sense massa modificacions.
L’objectiu d’aquesta nova llei és incrementar l’oferta d’habitatge a preus assequibles, evitar situacions de tensió en el mercat del lloguer i donar suport en l’accés a l’habitatge a joves i col·lectius vulnerables. A continuació us expliquem les principals claus d’aquesta norma:
1. Zones de mercat residencial “tensionat”: nova definició de gran tenidor
La principal novetat de la Llei 12/2023 ha estat la introducció de mesures de control dels preus del lloguer, especialment en “zones tensionades” i en habitatges propietat de grans tenidors.
Es preveu que les Administracions competents puguin declarar zones de mercat residencial tensionades en les zones en el que existeix un especial risc que l’oferta d’habitatge sigui insuficient per a la població, és a dir, quan:
- (i) La càrrega mitjana del cost de la hipoteca o lloguer en el pressupost personal superi en més del 30% la renda mitjana de les llars
- (ii) El preu de compra o lloguer de l’habitatge hagi experimentat en els cinc anys anteriors a la declaració d’àrea de mercat tensionat un creixement acumulat de 3 punts percentuals per sobre de l’IPC
A les zones declarades com “tensionades”, no es consideraran grans tenidors els propietaris de 10 habitatges o més (com passa a la resta de zones), sinó que s’entendrà com a gran tenidor al propietari de només 5 habitatges.
Per al còmput dels habitatges es tenen només en compte els immobles urbans d’ús residencial, per tant, que tinguin cèdula d’habitabilitat. Així doncs, no s’inclouen els locals comercials, places d’aparcament o trasters que també es puguin tenir en propietat.
2. Límits en els preus del lloguer
A les “zones tensionades”, s’estableixen màxims en els preus del lloguer dels nous contractes que es signin a partir de l’entrada en vigor d’aquesta llei:
- En els casos de petits propietaris, el preu del lloguer no podrà ser superior al lloguer del contracte anterior més un percentatge; que al 2023 serà d’un 2%, al 2024 d’un 3% i al 2025 encara s’ha de determinar.
- Si els propietaris són grans tenidors, la renda màxima es determinarà segons un índex de contenció de preus.
- En les zones no tensionades no s’estableixen límits de preus.
Pel que fa a l’actualització anual de la renda del lloguer, es manté la limitació de caràcter extraordinari del 2% de la renda durant 2023 i s’estableix un màxim del 3% per a 2024. A més, es preveu que abans del 31 de desembre de 2024, l’Institut Nacional d’Estadística (INE) creï un nou índex que substitueixi a l’IPC i estableixi màxims en els increments.
3. Despeses a càrrec del propietari
Una altra de les novetats introduïdes per la Llei 12/2023 és que preveu que les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte seran responsabilitat exclusiva del propietari. Això suposa, que les comissions de les agències les pagarà el propietari i no l’arrendatari, com venia passant fins ara.
A més, s’estableix la prohibició d’augmentar la renda mitjançant la inclusió de noves despeses de comunitat, taxes d’escombraries o qualsevol altra que no hagi estat expressament pactada de forma prèvia.
4. Mesures de protecció contra desnonaments
S’aproven una sèrie de mesures encaminades a blindar els desnonaments de col·lectius vulnerables, de manera que seran més difícils de realitzar i s’allargaran més en el temps del que ho venien fent fins ara:
- (i) Es prohibeixen els desnonaments sense data i hora determinada
- (ii) S’inclouen noves pròrrogues en els procediments de llançament, amb aplaçaments de fins a dos anys
- (iii) S’estableix un sistema d’arbitratge per a fomentar acords entre arrendadors i arrendataris en situació de vulnerabilitat i, si no s’arriba a cap, es concedirà temps als serveis socials per a oferir solucions habitacionals
- (iv) Es desestimaran les demandes de grans tenidors que intentin recuperar un habitatge ocupat per una persona econòmicament vulnerable, sempre i quan no s’hagi dut a terme prèviament un procediment de conciliació o mediació entre el propietari i l’arrendatari
5. Incentius fiscals
La Llei 12/2023 preveu beneficis fiscals pels propietaris que redueixin la renda als seus arrendataris. Concretament, els arrendadors persona física que lloguen habitatge en zones tensionades poden obtenir una bonificació del 90% a l’IRPF si redueixen la renda en un 5% o més.
També es preveu una deducció del 70% per al primer lloguer d’un habitatge a un arrendatari d’entre 18 i 35 anys, administracions públiques o entitats sense ànim de lucre.
D’altra banda, cal destacar que la reducció actual del 60% en els rendiments nets del lloguer en l’IRPFF es reduirà en un 10% passant a ser del 50% per a tots els arrendadors.
6. Impuls de l’habitatge públic
S’estableixen una sèrie de mesures que pretenen augmentar l’oferta d’habitatge públic per tal de garantir l’accessibilitat a un habitatge per als col·lectius més vulnerables.
Entre d’altres, s’ha aprovat la regulació dels parcs públics d’habitatge per evitar operacions de venda a fons d’inversió i s’ha augmentat el percentatge mínim per a habitatge de lloguer dins del sòl d’habitatge protegit.
